Доверительное управление – что это?Последние несколько лет активно растет спрос на услуги Доверительного управления в сфере коммерческой недвижимости. Мы приходим к цивилизованному рынку, который сложился на Западе уже давно. Владелец коммерческой недвижимости стал более избирателен в выборе управляющей компании. Прогнозируемый и гарантированный денежный поток, который обеспечивает управляющая компания собственнику – важнейший критерий отбора. Мы понимаем, что задача, решаемая Доверительным управляющим очевидна – основную часть дохода от управления должен получать собственник недвижимости, при этом необходимо обеспечить сохранность имущества и минимизировать операционные издержки при эксплуатации. Лицо, передавшее свое имущество в доверительное управление, остается собственником этого имущества на все время доверительного управления и при передаче имуществам не происходит перехода прав собственности на него к доверительному управляющему. Договор доверительного управления регистрируется в Федеральной регистрационной службе РФ по месту нахождения объекта недвижимости. Собственник с помощью Доверительного управления решает следующие вопросы:
| Доверительное управление имуществом как вид гражданско-правовых отношений регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок (не более 5 лет) имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). |
Инвесторы и арендаторы предъявляют все более жесткие требования к объекту коммерческой недвижимости, который рассматривается в комплексе – качество строения + качество менеджмента = возможность долговременного сотрудничества всех сторон, как результат – прогнозируемый денежный поток на долгие годы для собственника недвижимости. Рынок показывает, что ценовое преимущество низкокачественных объектов недвижимости с непрофессиональной управляющей командой сведено к нулю. Почему? Да просто невозможно организовать арендатору операционную деятельность на таком объекте без потери конкурентных преимуществ бизнеса. Нужно ли заниматься оперативным управлением объекта недвижимости собственнику? Для ответа на эти вопросы мы готовы:
|
Основной риск для собственника при доверительном управлении возникает
в соответствии с п. 3 статьи 1022 ГК РФ:
Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
Как с этим бороться?
- учредить специальную проектную компанию совместно с собственником недвижимости в форме Общества с ограниченной ответственностью, которая будет выполнять функции Доверительного управляющего;
- проработать устав, соглашение участников и договор доверительного управления, жестко закрепить все полномочия Доверительного управляющего;
- создать максимально прозрачную и понятную форму регулярной финансово-хозяйственной отчетности для Учредителя управления и Выгодоприобретателя.
